‌أخذ المستأجر الخلو للتنازل عن استئجار العقار - الدرر البهية من الفتاوى الكويتية - جـ ٧

البدل كل أحكام الأجرة، بحيث لو فسخ العقد يسترد المبلغ المقدَّم الذي يخص الفترة الباقية، والله أعلم.

[1/ 366 / 267]

‌

‌أخذ المستأجر الخُلُوِّ للتنازل عن استئجار العقار

2036 -

عرض على الهيئة الاستفتاء المقدَّم من وكيل الوزارة، ونصُّه:

تمتلك الوزارة عقاراً، ورغبة منها في تنفيذ مشروع استثماري تجاري بدلاً من هذا العقار، فقد قامت بإخلاء العقار المذكور من المستأجرين مقابل تخصيص وحدات للبعض منهم بعقارات أخرى مملوكة للوزارة، مع إعفائهم من سداد القيمة الإيجارية لمدد معينة، بينما قامت بأداء مبالغ نقدية للبعض الآخر، نظير إخلائهم للوحدات التي يستأجرونها في ذلك العقار.

وفور تمام إخلاء العقار المذكور قامت الوزارة بهدمه، وتشييد مجمع تجاري استثماري بدلاً منه.

وقد تم الانتهاء حالياً من تنفيذ كامل أعمال المشروع، والوزارة بصدد صياغة عقود الإيجار الخاصة بتلك الوحدات، وبالنظر لما تكبدته الوزارة من مبالغ كبيرة للانتهاء من هذا المشروع، وتنفيذه على أكمل وجه؛ مدعماً بكل الخدمات اللازمة، فضلاً عما قامت بأدائه من مبالغ للمستأجرين السابقين، نظير الإخلاء سواء كان ذلك بطريق مباشر أو غير مباشر على نحو ما سبق بيانه

…

لذا نرجو دراسة العرض التالي:

ثم عرض على الهيئة التوضيح المرسل من مدير الإدارة العقارية في مكتب

تنمية الموارد الوقفية في الوزارة السيد / عماد، وفيه:

يرجى التفضل بالعمل على إفادتنا برأي لجنتكم لبيان الحكم الشرعي حول مدى إجازة وأحقية الوزارة في تطبيق أي من الصيغ المبينة فيما بعد لتأجير الوحدات الكائنة بالعقارات المشار إليها، وهي كالتالي:

الصيغة الأولى: أن يقوم المستأجر بدفع مبلغ من المال في صورة قفلية (خلو) نظير استئجاره العين المؤجرة بخلاف الأجر المتفق عليه في عقد الإيجار.

الصيغة الثانية: أن يقوم المستأجر بدفع مبلغ من المال في صورة دفعة مقدمة، يستقطع من خلالها نسبة معينة، يتم إدخالها بصورة شهرية ضمن القيمة الإيجارية التي يقوم بسدادها خلال السنة الأولى للتعاقد على أن تكون القيمة الإيجارية الشهرية للعين بعد انتهاء السنة الأولى مخفضة بالقدر المسبق استقطاعه من الدفعة المقدَّمة.

الصيغة الثالثة: أن يقوم المستأجر بدفع مبلغ محدد من المال معادل للقيمة الإيجارية الخاصة بالعين بصورة مقدمة عن عدة أشهر آجلة (إيجار مقدم)، يتم احتساب مدتها كاملة اعتباراً من تاريخ استلامه الفعلي وانتفاعه بالعين.

الصيغة الرابعة: أن يقوم المستأجر بدفع مبلغ من المال يعادل قيمة الإيجار الشهري عن مدة محددة للعين التي يتم تعيينها لصالحه بأحد العقارات التي لم يكتمل بناؤها، وذلك من واقع المخططات المعتمدة للمشروع مع توفر مواد البناء، على أن يتم احتساب تلك المدة في شرط استحقاق الأجرة بلا مقابل، اعتبارًا من تاريخ استلام المستأجر وانتفاعه بالعين المؤجرة بعد الانتهاء من إعادة البناء.

- وحضر أمام الهيئة مدير الإدارة العقارية في مكتب تنمية الموارد الوقفية في الوزارة السيد / عماد، وقال:

- بالنسبة للحالة الأولى: فإن ما سيؤخذ من المستأجر يعتبر مبلغاً مقدماً، لا يحتسب من الإيجار، وهو نظير شهرة المحل.

- وبالنسبة للحالة الثانية: فإن ما سيؤخذ في السنة الأولى يعتبر جزءاً مقدماً من الإيجار، حيث تريد الوزارة رفع الإيجار في السنة الأولى، وتخفيضه لسعر المثل في ما بعد ذلك.

- وبالنسبة للحالتين الثالثة والرابعة: فإنهما تشتركان في اعتبار المبلغ المدفوع مقدماً جزءاً من الإيجار، والفرق بينهما أن العقار في الحالة الثالثة يستلمه المستأجر جاهزاً، وفي الحالة الرابعة يستلم المستأجر العقار غير مبني، وهو الذي يقوم بعملية البناء.

واستوضحت الهيئة منه عن الموضوع بتوجيه الأسئلة التالية له:

س 1 - هل تردون للمستأجر - في حالة فسخ العقد - ما دفعه لكم من خلو؟

ج: حسب الحالات.

س 2 - هل تخفضون الأجرة للمستأجر في مقابل ما تأخذونه منه من خلو؟

ج: نحن نأخذ من المستأجر قيمة إيجارية موازية للسوق، ونتبع الأسلوب المعمول به في السوق.

س 3 - هل دفعتم لكل السكان السابقين في العقارات الوقفية خلواً من مال

الوقف لمّا أخليتموهم؟

ج: لا، في المناطق المميزة فقط؟

س 4 - لو كانت المواقع غير مميزة؛ فهل تطلب الوزارة خلواً من المستأجرين؟

ج: لا.

س 5 - ألا يمكنكم الاعتياض عن طلب الخلو من المستأجر برفع الإيجار مثلا؟

ج: يمكن، لكن المستأجر لا يرتاح لهذا، والكثيرون يترددون في الاستئجار في مثل هذه الحالة.

واطَّلعت اللجنة على قرار رقم (6) لمجمع الفقه الإسلامي في دورته الرابعة بشأن بدل الخلو، فيه:

أولاً: إذا اتفق المالك والمستأجر على أن يدفع المستأجر للمالك مبلغاً مقطوعاً زائداً عن الأجرة الدورية (هو يسمى في بعض البلاد خلواً)، فلا مانع شرعاً من دفع هذا المبلغ المقطوع على أن يعد جزءاً من أجرة المدة المتفق عليها، وفي حالة الفسخ تطبق على هذا المبلغ أحكام الأجرة.

ثانياً: إذا تم الاتفاق بين المالك وبين المستأجر أثناء مدة الإجارة على أن يدفع المالك إلى المستأجر مبلغاً مقابل تخليه عن حقه الثابت بالعقد في ملك منفعة بقية المدة، فإن بدل الخلو هذا جائز شرعاً، لأنه تعويض عن تنازل المستأجر برضاه عن حقه في المنفعة التي باعها للمالك.

…

أما إذا انقضت الإجارة، ولم يتجدد العقد صراحة أو ضمناً عن طريق التجديد التلقائي حسب الصيغة المفيدة، فلا يحل بدل الخلو، لأن المالك أحق بملكه بعد انقضاء حق المستأجر.