‌ مطالبة المؤجر المستأجر زيادة الأجرة والعكس - الدرر البهية من الفتاوى الكويتية - جـ ٦

‌

‌استرداد الأجرة بعد فسخ المستأجر الإجارة

1634 -

عرض على اللجنة الاستفتاء المقدَّم من السيد / محمد، ونصُّه:

استأجرت شقة من جهة ما، وكان من شروط عقد الإيجار أن أدفع مبلغاً من المال عبارة عن أجرة أول شهر مع تأمين على الشقة، وقبل الشهر الأول للسكن تراجعت عن استئجار الشقة، ووافق المالك على ذلك بشرط أن أتنازل عن أجرة الشهر والتأمين.

وبعد مفاوضات أعاد إليَّ أجرة الشهر فقط دون التأمين، واعتبر أن إخلالي بعقد الإيجار مبرر لسقوط حقي في التأمين المودع لديه.

فهل يحق له شرعاً التمسك بالتأمين المدفوع وعدم إعادته إليّ، علماً بأنه كان يريد الاستيلاء على أجرة الشهر الأول كذلك؟

‌

‌أجابت اللجنة بما يلي:

إذا كان المستأجر فسخ الإجارة قبل بدء مدتها لعذر طارئ يلحقه منه مشقة، أو ضرر شديد حق له استرجاع كل المبالغ التي دفعها للمؤجر، فإذا طرأ العذر بعد بدء الإيجار جاز له استرداد مقابل ما بقي من مدة الإيجار، فإذا كان الفسخ بدون عذر مشروع لم يكن له استرداد شيء مما دفعه للمؤجر إلا برضاه. والله أعلم.

[11/ 216 / 3344]

-‌

‌ رفض المستأجر إخلاء العين المؤجرة بعد انتهاء عقد الإجارة

-‌

‌ مطالبة المؤجر المستأجر زيادة الأجرة والعكس

1635 -

عرض على الهيئة الاستفتاء المقدَّم من السيد / أحمد، ونصُّه:

أرجو إفادتي عن الحكم الشرعي فيما يلي:

أولاً: تقام بعض الدعاوى المتعلقة بإيجار العقارات سواء الخاصة بالسكنى أم بالأعمال التجارية يطلب رافعوها فسخ عقد الإيجار، وذلك لانتهاء مدته المحددة بحسب الاتفاق المبرم بينهما، إلا أن المستأجر يتمسك ببقائه في العين المؤجرة، استناداً إلى القانون الخاص بإيجار العقارات الذي يمنح المستأجر حق البقاء في العين المؤجرة ولو عند انتهاء مدته -مع رغبة المؤجر في إنهائه -، وهو ما يطلق عليه (الامتداد القانوني)، بمعنى: أن العقد يمتد إلى مدة أطول من المدة الأصلية للعقد أو المجددة -التي اتفق عليها بين طرفي العقد- إلى حدوث سبب من أسباب الإخلاء المبينة به، ومن أبرزها ما إذا امتنع المستأجر عن دفع الأجرة في مواعيدها.

وبناء على ما تقدم فلا سبيل للمؤجر في وضع يده على العين المملوكة له - مع انتهاء مدة العقد - إلا إذا رغب المستأجر في تركها، أو ارتكب سبباً من أسباب الإخلاء المبينة بنص القانون المشار إليه.

ثانياً: هناك دعاوى أخرى يطلب فيها المؤجر إلزام المستأجر بزيادة قيمة الأجرة، وبالعكس؛ فيطلب المستأجر إنقاصها، استناداً إلى القانون المشار إليه الذي يمنحهما الحق في التمسك بأجرة المثل مرة كل خمس سنوات على الأقل إذا لم يتفقا رضائياً على الأجرة الجديدة، ما لم يكن الإيجار معقوداً عليه لمدة أطول، فتسري الأجرة المتفق عليها إلى نهاية مدة العقد.

وبناء على ذلك فيجوز للمؤجر أن يزيد الإيجار على المستأجر ولو في أثناء مدة العقد المجدد إذا استمر الإيجار بينهما لمدة خمس سنوات، مع مراعاة أن ذات القانون ينص على أنه إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه اعتُبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى،

ولكن لمدة تساوي المدة المعينة لدفع الأجرة، بمعنى أنها تكون مشاهرة (في حالة ما إذا اتفق الطرفان في العقد على دفع الأجرة شهرياً، وهو الغالب، أما إذا اتفقا على دفعها سنوياً -مثلاً- فيتجدد العقد لسنة).

فإذا افترضنا أن عقد الإيجار بينهما بدأ في 1/ 1 / 2005 وينتهي في 31/ 12 / 2005 كمدة أصلية للعقد، وبقي المستأجر في العين بدون اعتراض من المؤجر إلى تاريخ 1/ 1 / 2010 فيحق له طلب زيادة الأجرة من هذا التاريخ، ويصدر له الحكم في تاريخ رفع الدعوى بالزيادة، إذا ثبت للمحكمة أن قيمة أجرة المثل قد زادت فعلاً، وكذلك الحال في الإنقاص.

والسؤال هو: المعروف أن عقد الإيجار عقد ملزم لطرفيه شرعاً فيما يتعلق بمدته فينتهي بانتهائها، إلا أن القانون الخاص بالإيجارات قد أعطى الحق للمستأجر في الاستمرار بالانتفاع بالعين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد الأصلية حتى ولو لم يرض المؤجر ببقائه، بشرط وفائه بالتزاماته، وذلك لمصلحة اعتبرها، وهي كفالة الاستقرار والطمأنينة للمستأجرين، كما أن حق التمسك بأجرة المثل على النحو المنوَّه عنه مرتبط بـ (الامتداد القانوني)، إذ أنه لو رغب المستأجر بترك العين خلال فترة تجديد العقد فلا محل لطلب زيادة الأجر، فطلب الزيادة أو الإنقاص مرهون بتمسك المستأجر بحقه بالبقاء في العين.

فهل يجوز اعتبار الامتداد القانوني والتمسك بأجرة المثل -على نحو ما مرّ- من سلطة ولي الأمر، وبناء عليه يحق شرعاً المطالبة به ويلزم القاضي الحكم بمقتضاه؟

ثالثاً: هناك دعاوى أخرى يطالب فيها مالك العقار إنهاء عقود المستأجرين لرغبته في هدم العقار وإعادة بنائه، ويشترط القانون شروطاً من أهمها حصول المالك على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة، وأن تمضي خمس وعشرون